房产抵押贷款可以贷出来多少？需要夫妻共同签字吗？房产抵押贷款你最关心的12个问题，答案全在这里

2026-04-01 13:04:11

在需要大额资金周转时，很多人首先想到的就是用自己名下的房子办理抵押贷款。但“我的房子能做抵押贷吗？”“能贷多少钱？”“征信不好怎么办？”……面对这些问题，不少人一头雾水。今天，我们就用一篇文章，把房产抵押贷款中最核心、最常问的问题梳理清楚，帮你快速了解全貌。

一、我的房子能做抵押贷吗？

首先，你需要确认自己的房子是否符合抵押条件。

一般可以正常上市交易的商品房、公寓甚至厂房都是可以办理房产抵押贷的，而自建房、小产权房、拆迁安置房等是做不了抵押贷款的。而很多人买的经济适用房（补房屋差价），房改房（缴纳土体出让金）等再满足一定条件后，可以向银行申请抵押贷款。

二、我的房子能贷多少钱？

房子的贷款金额取决于三个方面：

房子本身的性质：如住宅一般贷7成，写字楼商铺等一般贷5成。

房子的评估价格：评估价格越高，贷款金额就越高。

客户自身资质：有一些客户如果自身有营业执照，或者自己的房产是银行的白名单小区，会在7成之上给一部分信用额度，这样总体的贷款额就会增加到9成。

三、房产抵押贷会有什么征信要求？

银行对征信的要求非常严格，主要体现在以下几点：

首先借款人和抵押人近两年征信不能有连三累六的逾期，不能有代偿、支付、次级等风险提示，更不能有当前逾期。另外，借款人名下不能有官司，也不能有失信被执行人的提示，如果是被告，需要有结案证明。

四、借款人和抵押人年龄有要求吗？

在国有银行的抵押贷大纲里，一般要求借款人年龄不超65，抵押人年龄不超70；而商业银行，一般要求借款人年龄不超60，抵押人年龄不超65，以上都以身份证年龄为准。

五、房产抵押贷一般能最长申请几年？

房子抵押贷款的期限最长可以达到30年，不过，这个受房龄、借款人的年龄影响。

据多数银行规定，房龄加上借款人年龄不能超过65年，也就是说，如果借款人的年龄越大，那么贷款期限就越短。

另外，房子的性质也会影响贷款期限，用住宅办理房子抵押贷款，最长贷款期限是30年，但如果是其它性质的房屋，因为变现能力比较差，所以最长期限可能只有20年、10年甚至5年左右。

六、房产抵押贷对房产建成年份（房龄）有什么要求，老房子怎么贷？

商业银行一般要求房龄不超25年，国有大行一般要求房龄不超30年，个别银行要求房龄不超35年。如果客户资质好一点的话，有些银行也可以适当放宽。如果你房子房龄在40年以内，也可以考虑商业银行，有些银行对核心位置的房产可以放宽房龄限制。另外，如果房产属于核心地段或者学区房，即使是老房子，有些银行也可以放宽房龄不超20年，甚至有可能贷到8成以上。